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速途研究院:2017年长租公寓市场研究报告

速途研究院:2017年长租公寓市场研究报告

8455澳门游戏 ,• 2017年10月11日10:02 • 速途研究院

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  无论是出于高房价的限制还是工作和生活方式的改变,租房已成为越来越多年轻人的首选,其中房屋品质和管理更加标准统一,具备丰富配套设施的长租公寓成为新宠。据统计,2017年长租公寓市场规模将突破四千亿元;2020年,我国品牌公寓将超过1000万间。除互联网创业公司外,房产中介、酒店、房地产开发商也纷纷入局该领域,依托自身优势以及更具创意创新元素的高品质公寓为房屋租赁市场增添色彩,以提升年轻人的租住体验。

  速途研究院分析师团队通过对国内长租公寓市场相关数据的收集整理,结合用户调研,分析讨论长租公寓市场前景。

  2016-2017年长租公寓部分融资事件

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  长租公寓采取统一装修、统一管理的运营模式,在运营前期需要投入大量的资金用于房屋的装修以及人工管理费用,而盈利主要来源于租金收入。然而,短时间内却很难快速收回成本,投资回报周期长是长租公寓需要面临的巨大挑战,因此,资本的投入对长租公寓而言显得至关重要。

  长租公寓融资市场显得比较活跃,2016年品牌长租公寓融资总额达数十亿人民币,2017年融资热度持续,每笔融资金额均超亿元人民币,其中未来域和爱上租均获得B轮融资;蘑菇租房于3月获得C轮融资;蛋壳公寓获得由愉悦资本领投,优客工场跟投的A+轮融资。

  国内长租公寓网站现状

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  在主流品牌长租公寓中,青客公寓、新派公寓和蘑菇租房在PC端表现较为突出,PV均上万,其中青客公寓网站全球排名领先于其他两家,为106868。自如寓为自如旗下的高品质服务式青年公寓,排名119494,日均PV为8250;爱上租在今年的融资市场大放光彩,然而其PV和网站全球排名却显得有些力不从心;蛋壳公寓的网站全球排名在这部分品牌长租公寓中处于领先位置,为97354,然而其日均PV仅排在第六位。

  长租公寓媒体关注度排行

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  上图排行数据显示媒体对于长租公寓品牌的关注程度,华住酒店旗下的城家公寓关注度数值为730,位列第一,拥有酒店基因的城家公寓推出的“灵活住”项目区别于其他长租公寓,长短租结合的模式持续受到媒体的关注;爱上租和自如寓的媒体关注度数值在600左右,爱上租本次获得的大数额融资一时间为其赚足了媒体的关注度;数值在500上下的有蘑菇租房和You+国际青年社区;而媒体对于未来域和安心公寓的关注度却显得有些冷淡。

  室内配置和安全性最受关注

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  选择长租公寓的大多是对生活品质有着更高追求的租客,七成租客对长租公寓的室内配置最为关注,这在很大程度上决定了租住的舒适性,另外,多数长租公寓均具备24小时无死角监控服务,极大的保证了住户的安全性;长租公寓与普通租房相比区别在于拥有更高档的装修、完善的配置、丰富公共活动设施和周到的管家服务,这些因素也是租客的重点关注方向。当然,在租金上,长租公寓也普遍高于普通租房。

  速途研究院分析师认为:目前大多长租公寓主打青年社区模式,主要为年轻人打造更优质的租房体验,调查数据显示,近九成的受访者认为长租公寓租金过高,这与大部分受众群体的实际收入水平形成矛盾点,着实让不少年轻人望而却步。其中更有一些品牌长租公寓对租客的学历、收入水平、工作单位等方面有着严格的考核制度,只有达到标准才能入住。不管是噱头还是旨在为所有租客们提供一个高档次的邻里水平,不可否认的是长租公寓所提供的精细化服务对拥有支付能力的白领阶层而言仍然具有足够的吸引力。未来,随着消费升级和对品牌长租公寓认知程度的提升,长租公寓在租房市场的占有率将会持续走高,其中更具个性化、灵活性和拥有更优质服务的品牌长租公寓将会更受消费者认可。

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原标题:巨亏超10亿,资不抵债:烧钱讲故事的长租公寓,还有未来吗?

中国人口高达14亿,租房市场需求相当大。

最近几年,各大城市的租房市场诞生了一种新的业态——长租公寓。

长租公寓的模式大体如下:

长租公寓公司与房东签订低价、长期的租房合同,对承租房屋进行装修改造,然后以单间或整租的方式出租给白领为主要群体的租客,并提供租房管家、卫生清洁、家电维修等服务。

但各种服务也不是白给的,长租公寓的租金一般明显高于同一区域内房东直租的价格。

房价上涨,城市化不断推进,租房市场也不断扩大。研究机构报告显示,早在2016年,中国房屋租赁市场租金规模就达到了1.1万亿,预计2020年将达到1.6-2万亿。

如此大规模的市场,必然引来各路资本群雄逐鹿。各种品牌的长租公寓近几年遍地开花,一些长租公寓更是对上市跃跃欲试。

最近,青客公寓向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO文件,计划在纳斯达克上市,股票代码为“QK”,拟融资大约1亿美元。

如果一切顺利,青客公寓将成为第一家上市的长租公寓。

虽然极有可能成为第一个“吃螃蟹”的公司,但在同行当中,青客公寓并不是一线龙头。

排在长租公寓前两名的,毫无疑问是自如和蛋壳,这两家公司也传出了要上市的消息。

根据之前的报道,蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市,募资金额6-7亿美元;自如考虑明年赴美上市,最高筹资金额10亿美元。

不过自如CEO熊林最近在接受采访时表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如将更聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO。

虽然自如上市的传闻暂时歇脚,但从之前媒体曝出的募资金额来看,青客公寓显然跟自如和蛋壳不在同一个水平上。

在房源数量上,青客也跟这两家没有可比性。自如拥有85万间房源,蛋壳拥有45万间房源,青客仅有16万间房源。

自如第一,蛋壳第二的行业格局,短时间内无人能够撼动。

作为一家二线长租公寓公司,青客公寓的总体状况如下:

2017年、2018年、2019年前6个月,青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半累计亏损11.17亿元。

截止2019年6月底,青客公寓的总资产20.35亿元,总负债27.03亿元,资产负债率为132.83%,俗称“资不抵债”。

现金流方面,2019年6月底,青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金一共4.5亿元。

4.5亿多还是少?这要看公司花钱的速度。

长租公寓行业,几乎没有不融资的公司。2018年,青客公寓烧掉了5.8亿元。按照这种速度,4.5亿仅仅够青客公寓烧9个月。

资不抵债、钱快烧光,青客公寓的资产结构实在堪忧,资金压力之大肉眼可见。上市,是箭在弦上,不得不发的事。

青客公寓成立于2012年,创始人金光杰是上海交大法学硕士。“青客”是“青年客人”的缩写,从名字就能看出,公司的客户群体就是都市青年租客。

成立当年,青客就获得纽信创投的天使投资;2014年,达晨创投在A轮投资1000万美元;2015年,赛富亚洲和纽信创投在B轮联合投资1.8亿人民币;2018年,摩根士丹利旗下私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。

青客公寓的累计融资规模已经超过1亿美元,这看起来不少,但跟自如和蛋壳相比,还是差的太多。

2015年以来,蛋壳公寓前后共获得6轮融资,合计金额已将近50亿元;自如光是在今年6月拿到的B轮融资就高达5亿美元,投资方更是包括红杉中国、腾讯这种大神级企业。

一边是拿到大钱的头部公司挥斥方遒、跑马圈地抢占市场,优势地位日益巩固;另一边则是更多的公司因资金链断裂“爆仓”。

租金贷的套路

长租公寓“爆仓”,倒霉的是房东和租客。房东收不到租金,租客已经付的租金也拿不回来,还面临着被房东清退出门、无家可归的境地,简直欲哭无泪。

更倒霉的是,不少租客受长租公寓“爆仓”的波及,上了银行征信“黑名单”,以后获得正规银行贷款都受影响。

与传统“押一付三”的租房方式不同,长租公寓为了吸引租客,往往采用“押一付一”的方式。

天下没有免费的午餐,吸引到租客之后,长租公寓的“套路”就来了。

他们通常会主动跟租客签一个“租金贷”性质的协议。也就是租客用个人信用作承诺,以绑定银行卡和身份证的形式与第三方金融公司签署一年或两年的贷款协议,之后金融公司将贷款打到长租公寓们的账户上,而租客按月还贷款来抵房租和服务费。

为了打消租客顾虑,长租公寓们往往表示租客“没有任何风险和责任”,但实际上这种话绝不可轻信。

租客是金融公司的借款人,长租公寓不是。这就决定了长租公寓一旦爆仓或跑路,还款责任还得由租客承担。

“租房贷”的模式,为长租公寓们的快速扩张提供了资金弹药,又能让他们快速回笼资金,对他们来说简直是无本万利的生意。

但租客们却被蒙在鼓里,为长租公寓们做嫁衣。

以青客公寓为例,招股书显示,公司的主要收入来源是租金贷的资金。

截至2019年6月底,65.2%的租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

很显然,大量青客公寓的租客和房东们,在替公司扛潜在的雷。

除了“租金贷”这个行业共有风险之外,青客公寓还面临着不少消费者的投诉。黑猫投诉显示,投诉青客公寓的信息多达281条。

结语

长租公寓们,说白了就是“二房东”,只不过他们采用的是“收房-装修-租赁”的模式,另外还借力“租金贷”的杠杆进行扩张,金融风险不容小视。

青客公寓的上市,让笔者想到了想到共享办公巨头WeWork的上市。

WeWork号称最贵独角兽,也自称为科技公司,但本质上跟长租公寓们一样,都是“二房东”的模式。两者区别就是长租公寓们搞的是住宅租赁,WeWork搞的是办公室租赁。

曾经,软银的负责人吹嘘WeWork的估值会达到1000亿美元,但在持续太久的亏损始终无法解决之后,市场已经抛弃了WeWork。

如今,WeWork估值一落千丈,从470亿美元估值暴跌到现在的28亿美元,上市也已经夭折,成为今年美股市场最大的闹剧。

长租公寓们也一样,都是以烧钱、亏损的方式换取市场规模。

著名投资人朱啸虎最近说:“烧钱讲故事的时代结束了”。如果不能解决长期亏损问题,留给长租公寓们的时间真的不多了。

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